Банки Финансы

Территория Московского проспекта рядом с Обводным каналом стала одним из первых масштабных проектов редевелопмента в Петербурге. Хотя, казалось бы, потенциал локации исчерпан, аналитики Colliers, в рамках цикла исследований «Миллионы квадратов», нашли еще около 214 га, редевелопмент которых может увеличить объем жилой застройки в 2,5 раза.

Локация Московского проспекта активно развивается в двух направлениях: северная часть Московского проспекта (территория, ограниченная Обводным каналом, Витебским проспектом, Благодатной улицей, Митрофаньевским шоссе) и локация Лиговского проспекта (территория, ограниченная Обводным каналом, Днепропетровской улицей, Витебским и Московским проспектами), которую мы обозначили «новым» Лиговским.

За последние десять лет в этой объединенной локации объем жилой застройки (построенной и строящейся на данный момент) достиг 1,7 млн кв. м жилья в 25 проектах. Большая часть этого объема сосредоточена в территории близ «Измайловской перспективы» вдоль северной части Московского проспекта, где реализуется один из ключевых проектов редевелопмента в Петербурге – квартал «Галактика» («Эталон»).

При этом, превалирующая доля предложения в локации вдоль северной части Московского проспекта относится к комфорт-классу (72,9% от объема построенного и строящегося предложения в локации), в то время как «новый» Лиговский становится зоной концентрации бизнес-класса (79,7% от объема построенного и строящегося предложения).

По данным Colliers, сейчас в стадии проектирования находятся еще более 600 тыс. кв. м, 87% которых приходится на «новый» Лиговский, где девелоперы Glorax и ПИК планируют продолжить реализацию проекта Ligovsky City.

С 2017 года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в северной части Московского проспекта выросла на 113% и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года составила 242 тыс. руб. Средняя стоимость в сегменте «бизнес» находится на уровне 258 тыс. руб./кв. м, в сегменте «комфорт» – 220 тыс. руб./кв. м.

На территории «нового» Лиговского проспекта стоимость квадратного метра с 2017 года выросла на 97% – до 228 тыс. руб. Эта локация имеет интересную особенность: по состоянию на конец третьего квартала 2021 года, стоимость квадратного метра в комфорт-классе оказалась выше показателя в бизнес-классе: 241 тыс. руб./кв. м против 205 тыс. руб./кв. м соответственно. Парадокс обусловлен ограниченным составом экспозиции в «бизнесе» (большинство проектов уже распроданы и имеют в экспозиции так называемые «остатки»), в то время как строящееся предложение комфорт-класса реализуется с привлечением проектного финансирования и располагается ближе к жилой застройке, вдалеке от железнодорожных путей, что увеличивает стоимость квадратного метра.

В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 214 га территории, перспективной для редевелопмента. Наибольший потенциал развития заложен в локации Московского проспекта (127 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1,55 млн кв. м жилья. На территории «нового» Лиговского Colliers выявила еще 88 га, на которых может появиться 1,26 млн кв. м жилья. Более половины от выявленных площадей (111 га) требуют изменения функционального назначения для реализации проектов жилья или апартаментов. Оставшиеся 103 га находятся в общественно-деловой зоне, где допустимо строительство жилья. По оценке Colliers, в случае изменения градостроительной документации, объем жилой застройки Московского и «нового» Лиговского проспектов может увеличиться в 1,5 раза.

«Учитывая высокий интерес покупателей на недвижимость в данной локации, спрос на площадки со стороны девелоперов останется высоким. Именно это окажется поддерживающим фактором для процесса джентрификации и переноса оставшихся промышленных и складских территорий за пределы города и их освоение коммерческими и жилыми девелоперами. Как следствие — новые проекты будут выходить в уверенном классе «бизнес», существенно меняя образ района. В то же время, многие площадки имеют в составе исторические здания, объекты культурного наследия и памятники архитектуры – сложные объекты с высокими рисками для девелопера, а значит, на их освоение уйдет еще не одно десятилетие», — комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.

История освоения локации

Началом преобразования локации стал старт редевелопмента территории завода «Петмол», который начался в 2012 году в рамках проекта «Измайловская перспектива». Первыми проектами стали «Новомосковский» (YIT), «Времена года» (Meridian Development), «Тапиола» (Lemminkäinen) и «Дом на Фрунзенской» (AAG).

В восточной части Московского проспекта в 2014-15 годах на рынок вышли кварталы «Московские ворота» («Эталон») на месте завода «Вагонмаш» и «Московский квартал» («СМ-Девелопмент») на месте завода «Электросила».

Ключевым периодом в развитии локации стал 2016 год, когда на бывших путях Варшавского вокзала началась реализация одного из крупнейших проектов редевелопмента в Санкт-Петербурге – квартала «Галактика» («Эталон»). На территории запланировано более 500 тыс. кв. м жилья, последние очереди должны быть реализованы к 2024 году. Квартал включает в себя корпуса комфорт-класса, а также два проекта бизнес-класса – «Галактика Премиум» и «Галактика Pro».

В 2018 году началась реализация проекта «ARTквартал Аквилон» («Аквилон») на территории бывшего грузового трамвайного парка, а развитие территории «Петмола» продолжили проекты «Московский,65» (Legenda Intelligent Development) и Promenade («Аквилон»).

На территории между Московским и Лиговским проспектами в период 2015-16 годов преимущественно появлялись проекты точечной застройки – в то время рынок пополнили несколько проектов: «Богемия (ЛСР) и «Дом на Киевской» («Эльба»), а также между Лиговским и Днепропетровской появились «Новый Лиговский» («СПб Реновация»), Look Club House (ПСК), «Дом у Каретного моста» («Инвестторг»).

Активное освоение «нового» Лиговского началось в 2017 году, когда территория между Расстанной улицей и Витебским проспектом начала застраиваться компанией Glorax, реализующей глобальный проект Ligovsky City. Сейчас завершено строительство первых двух комплексов: «Первый квартал» и «Второй квартал» на более чем 100 тыс. кв. м жилья. В 2019 году Glorax приобрел в этом районе еще один крупный участок, а в 2021 году группа «ПИК» купила часть проекта Ligovsky City. Всего в рамках этого проекта Glorax собирался построить порядка 800 000 кв. м жилья, общественно-деловых и торговых объектов, а также социальной инфраструктуры.

Южнее по Лиговскому проспекту в конце 2019 года на территории, которую ранее занимали корпуса завода «Хладокомбинат № 1», началась реализация еще одного проекта – «Квартал CHE» («Эталон»).

В 2020-21 годах в локации появились новые игроки — Euroinvest Development с проектами iD Moskovsky и iD Park Pobedy и Setl City с проектом «Автограф в центре». Также «Эталон» представил рынку новый этап проекта «Московские ворота» – «Московские ворота II».

Источник: bsn.ru