Банки Финансы

Насколько застройщик защищён перед государством? О безопасности инвестиционного климата в строительной сфере России по-прежнему остаётся только мечтать, потому что родное государство продолжает, особенно на местах, вести себя, как рэкетир из давно ушедших 90-х. Можно ли прекратить этот беспредел законными путями?

14 октября в эфире youtube-канала «Митсан консалтинг: диалоги о недвижимости» был очень интересный и оживлённый разговор на эту злободневную тему. Ведущий канала, управляющий партнёр компании «Митсан консалтинг» Дмитрий Желнин провёл интервью с коллегой — кандидатом юридических наук, управляющим партнёром адвокатского бюро «Вербицкая и партнёры» Юлией Вербицкой.

В недавнем прошлом Юлия Вербицкая —  глава правового управления Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы. Именно через её подразделение прошло огромное количество различных исков в отношении жителей, застройщиков и т.д., именно там формировалась позиция города. Как человек, побывавший с разных сторон баррикад, эксперт программы хорошо представляет ситуацию, в которой может оказаться даже самый что ни на есть добросовестный застройщик.

Сегодня Юлия Вербицкая специализируется на спорах в сфере недвижимости, земельных имущественных отношений, признании объектов самовольным строительством; разрабатывает варианты защиты ответственных и благонадёжных застройщиков, которые нередко попадают в сложные ситуации.

«Сады киви»: законная стройка вне закона

Собираясь возводить в Сочи гостиницу «Сады киви», застройщик получил разрешение на строительство апарт-отеля. Сделал это в установленном законом порядке, хотя без проблем не обошлось. Выдача документа, необходимого для начала строительства, постоянно стопорилась из-за бюрократических проволочек. Так что добиваться этого пришлось через суд.

Поскольку у застройщика были на руках все документы, необходимые по любым нормативно-правовым актам и федерального, и регионального, и местного значения, Центральный суд города Сочи это разрешение выдал. Работа закипела. Когда стройка близилась к завершению, в «Сады киви» заглянули сотрудники местной прокуратуры. А потом представители надзорного ведомства обратились в краевой арбитраж с целым букетом требований:

признать недействительным разрешение; объявить стройку незаконной; обязать застройщика привести земельный участок в первоначальное состояние.

“Карусель завертелась: строительно-монтажные работы по решению арбитража были остановлены, земельный участок арестован. Но через месяц работы были возобновлены. И так — по кругу.

Чтобы признать объект законным, существует несколько обязательных условий, говорит Юлия Вербицкая — адвокат, представляющий интересы застройщика. Во-первых, это наличие земельных отношений: вы должны обладать данным земельным участком либо по праву собственности, либо по действующему договору аренды, где предусмотрена возможность осуществления строительных работ на нём.

Во-вторых, готовый проект, содержащий множество пунктов, должен пройти государственную экспертизу и получить заключение. В случае обнаружения любых несоответствий экспертиза говорит «нет» — и возвращает документы на доработку. «Сады киви» получили на свой проект положительное заключение.

В-третьих, разрешение на строительство выдаёт местная администрация. После того, как оно было получено, инвестор начал вкладывать средства. Инициатива прокуратуры подоспела как раз в тот момент, когда готовность объекта составляла 95%.  Кто в этой чудовищной ситуации понесёт ответственность за убытки, понесённые застройщиком? Вопрос, конечно, риторический.

Почему застройщик всегда виноват

Уже который год не прекращаются разговоры об обманутых дольщиках, о том, что ситуацию нужно спасать, наказав априори виноватых застройщиков. Но в ряде случаев, говорит Юлия Вербицкая, причиной возникновения феномена обманутых дольщиков являются органы государственной власти, которые не проверили законность стройки, неправильно оформили документацию, или пытаются признать незаконным объект, который таковым не является.

— Если прокуратура так себя ведёт, значит, кому-то это надо? Для чего это делается?

— Мы не становимся на тонкий путь догадок. Но могу с уверенностью сказать:  незащищённость застройщика может повлечь очень серьёзные последствия.

В строительстве есть несколько неприкасаемых гигантов. Но рынок очень быстро монополизируется. Что это значит? Пытаясь загнать под пяту застройщиков, вы просто лишитесь доступных метров, благоустроенных помещений. Зато получите «недострои», которые будут пугать туристов и ухудшая инвестиционную привлекательность края.

«Сады киви» — не единственный застройщик, попавший в такую ситуацию, когда государство в лице контролирующих органов начало менять коней на переправе. Почему это происходит? Потому что в строительстве существует огромное количество нормативно-правовых документов, и — вольно или невольно — любая компания что-нибудь да нарушает. Неминуемо возникает соблазн пополнить бюджет за счёт такой «дойной коровы», получающей сверхприбыли. Начинаются проверки, требования, штрафы. Это колоссальные деньги, очень большие и очень значительные, замечает спикер.  

Коррупция в строительной сфере: реально ли её побороть

По разным оценкам, коррупционная составляющая в различных формах её проявления в стоимости самого объекта составляет от 10% до 30%.

— Это ненормально, когда предприниматель вынужден, помимо налоговых платежей, нести расходы по, скажем так, неналоговым платежам, — говорит Дмитрий Желнин. — Все расходы, как прямые, так и косвенные, лягут на бюджет конечного покупателя недвижимости. Если убрать коррупционную составляющую, предположим, что недвижимость при этом подешевеет на 30%. Да это же здорово будет! Когда мы, в конце концов, к этому придём?

— Это философский вопрос, — отвечает Юлия Вербицкая. —  Лично я пока не вижу причин, которые разорвут этот порочный круг. Есть другой немаловажный момент. Себестоимость строительства от рыночной стоимости может отличаться в разы. Повлечёт ли это сразу удешевление объектов? Не уверена, что да. Повлечёт ли это смену и нарушение худо-бедно работающих процессов? Абсолютно точно.

Мы все помним нашу историю, когда пришли красные и сказали — «мы всё поломаем». Они действительно всё поломали, и страна потом 70 лет восстанавливалась, в том числе, в лагерях. Это страшный опыт, мы о нём не должны забывать. Поэтому оптимизировать — да,  находить пути решения — да. Президент борется с коррупцией — честно, успехов. Но коррупция настолько глубоко пустила корни в систему, что извлечь её без уничтожения, разрушения самой системы невозможно или очень сложно.

Революций в нашей стране на ближайшее тысячелетие, пожалуй, достаточно, соглашается Дмитрий Желнин. «Если что-то делать, то эволюционным путём. Больно и долго, не вырывая зуб сразу с корнем, а вытягивая его потихонечку. Когда «медицинские показания» к этому располагают, лучше делать так», — резюмирует он.

В практике «Митсан консалтинг» есть пример, когда застройщики приобрели земельный участок с ВРИ «для размещения индивидуальных жилых домов». Разница между ИЖС и МКД хорошо прописана в Градостроительном кодексе РФ. Но всем известным способом было получено разрешение на строительство таунхаусов. Их построили, ввели в эксплуатацию, зарегистрировали право собственности и продали. Спустя несколько лет та же самая структура, которая выдала разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, подала исковое заявление в суд о сносе самовольного строительства.

Изначально земельный участок не был приспособлен для строительства такого объекта. Но почему от этого должны страдать люди, купившие квартиру, получившие регистрацию по месту жительства, наладивши свой быт на новом месте?!

— Одна из главных проблем наших органов власти — нежелание отвечать за действия своих предшественников, — говорит Дмитрий Желнин. — Но ответственность за такие действия должно нести именно государство.

— Приняв однажды решение, тот же орган не должен иметь правовой возможности его отменять, — добавляет Юлия Вербицкая. — Мы ведём похожий процесс в Новой Москве. Потому что проблемы, о которых вы говорите, у нас встречаются ничуть не реже, чем у вас.

Когда государство начинает вести себя по принципу, изложенному в басне «Лебедь, Рак и Щука», страдают все участники строительного процесса. В отрасли и без того хватает проблем — адаптация к постоянным изменениям в законодательстве, влияние пандемии коронавируса, кадровый дефицит. Но при этом количество злоупотреблений в адрес застройщиков постоянно растёт. И это — мощнейший удар по отечественному инвестиционному климату. Не говоря уже о том, что строительная компания остаётся один на один со своими проблемами, продолжая испытывать колоссальный прессинг со стороны государства.

— Важно понимать, что застройщики, хорошие или плохие, — это курочки, несущие золотые яйца государству и народу. И если сейчас курочку зарезать, отрубить голову и сварить бульон — это будет очень вкусно, но на завтра яичница закончится, — приводит Юлия очень яркую и справедливую метафору.

Что делать небольшим компаниям?

Все мы понимаем, что гиганты строительной отрасли, столкнувшись с претензиями различных государственных структур, имеют весомый ресурс для противостояния в виде собственных юридических департаментов. А что делать тем, кто пока ещё не попал под монополизацию и пытается работать самостоятельно?

Юлия Вербицкая считает, что по отношению к крупным игрокам претензии не возникают до поры до времени. Но в случае, когда что-то происходит, к ним предъявляют такие иски, что мало не покажется никому. В этом отношении, как ни странно, небольшим компаниям живётся значительно легче. Это как при землетрясении: огромные здания рушатся, а маленькие домики продолжают стоять, как ни в чём не бывало.

— Выход один: обращаться к профессионалам, найти тех, с кем будет комфортно работать, — призывает она. — Нужно очень оперативно реагировать на любые нюансы. Мы видим, как меняется практика. Раньше свидетельство о праве собственности давало 100%-ную защиту от любых посягательств, сейчас нет. Устраняйте любые недочёты, аккуратно оформляйте документы, есть проблемы — решайте. Не теряйте голову. Эпоха сверхприбылей в нашем государстве закончилась. Всем предстоит очень много серьёзной, тяжёлой, рутинной работы.

В бытность вице-премьером, отвечавшим за развитие строительной отрасли, Дмитрий Козак произнёс замечательную фразу: «Коллеги, давайте остановим поток изменений Градостроительного кодекса».

Строительная отрасль — с точки зрения правового регулирования — находится на стыке очень многих отраслей права. Градостроительное право, земельное, экологическое, гражданское, коммерческое — строительство аккумулирует в себе все возможные сегменты. Не ставьте эксперименты на себе.

Источник: bsn.ru